Make.com で不動産仲介の物件問合せを自動化する完全レシピ — 反響対応を 24 時間化する

不動産仲介業の反響対応は「速さ」で勝敗が決まります。SUUMO・HOME’S・at home から夜間や週末に届く問合せを翌営業日まで放置していませんか。Make.com のシナリオ自動化で、24 時間 365 日「10 秒以内の自動一次返信 + 担当者への即時通知 + アポ取得導線」までを構築する設計図を、公式仕様に沿って具体的に解説します。

• 反響メールを Make.com で受信 → 解析 → 自動返信 → Slack/LINE 通知までを 1 シナリオで完結
• 初期費用ほぼゼロ、月額 $9 (Core プラン) から開始可能、5 名規模なら $16 (Pro) でも十分
• Zapier との違いは「シナリオの視覚的編集」「クレジット課金 (旧オペレーション) で実行回数を読みやすい」「HTTP モジュールで自社 API と柔軟連携」
• 反響からアポ取得までの所要時間を 4 時間 → 30 秒に短縮、機会損失防止が最大の効果

このレシピで解決する課題

不動産仲介業 (賃貸・売買) では、以下の問合せ対応プロセスが手作業のまま放置されがちです:

1. 夜間・週末の問合せ放置: SUUMO/HOME’S/at home の問合せは 18-23 時に集中するが、営業時間外で対応できず翌営業日に持ち越し
2. 一次返信の遅延: 翌営業日朝の対応では既に他社とコンタクト済み = 機会損失
3. 担当者の取りこぼし: メールが個人受信箱に埋もれて見逃し
4. 顧客情報の手入力: 物件 ID・希望条件・連絡先を都度 CRM にコピペ
5. アポ取得連絡の遅さ: 「内見予約のご希望日時を伺います」までが 1-2 日後

業界レポートでも、初回反応速度と成約率の関係は繰り返し指摘されています。一例として、業界向けメディアでは「反響後 10 分以内に電話対応する会社ほど、その後の面談率・来店率・案内率が高い」傾向が紹介されており、初回対応のスピードが鍵だとされます (参考: 全日ラビー不動産コラム)。

つまり、夜 22 時の問合せに翌朝 9 時で返信する運用は、構造的に成約率を取りこぼしている状態です。

なぜ Make.com を選ぶか

Make.com 公式 は欧州発のノーコード自動化プラットフォームで、Zapier と並ぶ二大ツールの一角です。当編集部が Make.com を不動産仲介向けに推奨する理由:

料金は Make.com 公式 Pricing ページ を確認してください。本記事執筆時点 (2026 年 5 月) では Free $0 / Core $9 / Pro $16 / Teams $29 (各 10,000 クレジット/月、Free は 1,000 クレジット/月) という構成です。なお Make.com は 2025 年 8 月に課金単位の名称を「オペレーション」から「クレジット」へ変更しており、1 オペレーション = 1 クレジットの 1:1 換算です (公式: Credits)。料金は改定の可能性があるため、契約前に必ず公式で確認してください。

不動産仲介の反響対応シナリオ (1 件あたり 5-10 クレジット) なら、月 1,000 件の問合せでも Core プラン枠内で収まる計算です。

完成形 (フロー図)

必要なツールとコスト

合計目安: 月 ¥2,250 程度。月問合せ 100-300 件規模の小規模仲介事業者ならこの範囲で運用可能です。Slack や LINE は無料枠で開始し、規模拡大時にアップグレードする方針で十分です。

設定手順 (約 120 分)

Step 1: Make.com アカウント作成と接続準備 (10 分)

1. Make.com 公式サイト からサインアップ (Free プランで開始可)
2. ダッシュボードで「Create a new scenario」をクリック
3. 後の手順で使う Gmail / Slack / LINE / Google Calendar / Google Sheets を Make の「Connections」から OAuth 認証で接続

Step 2: 顧客情報を貯める Google Sheets を準備 (10 分)

シンプルに始めたい場合、CRM の代わりに Google Sheets を使います (後で Airtable や Salesforce 等に移行可)。シートに以下のカラムを用意:

• 受付日時
• ソース (SUUMO / HOME’S / at home / 自社)
• 物件 ID
• 顧客名
• メール
• 電話
• 希望条件
• 担当者
• ステータス (受付 / 返信済 / アポ取得 / 内見予約 / 失注)
• 次のアクション
• 次のアクション期日

Step 3: シナリオ #1 — 反響受信 → 解析 → 自動返信 (40 分)

Make.com で以下のモジュールを順に配置します。

[Trigger]
  Gmail > Watch Emails
    folder: INBOX
    filter: from:suumo.jp OR from:homes.co.jp OR from:athome.co.jp OR label:自社問合せ
    Maximum: 10 (1 回の起動で最大 10 件処理)

[Module 2]
  Tools > Set multiple variables
    本文プレーンテキスト化、ヘッダから送信元判定

[Module 3]
  Text parser > Match pattern (正規表現)
    物件 ID / 顧客名 / 連絡先 / 希望条件 を本文から抽出
    SUUMO は「物件番号: NC...」形式、HOME'S は別パターン等

[Module 4]
  Google Sheets > Add a row
    Step 2 で作成したシートに新規行追加 (ステータス: 受付)

[Module 5]
  Gmail > Send an email
    To: 顧客のメールアドレス
    From: 担当者の Workspace アドレス
    Subject: 「【○○不動産】お問合せありがとうございます (物件○○)」
    Body: テンプレに変数差し込み (顧客名 / 物件名 / 担当者 / 内見予約フォーム URL)

スケジュール設定: トリガーは「Immediately (Gmail Watch Emails で利用可)」または「最短 1 分間隔」に設定。Make.com のスケジュール仕様は 公式ヘルプ 記載のとおりプラン依存です。

Step 4: シナリオ #1 に Slack / LINE 通知を追加 (15 分)

シナリオ #1 の最後に Router を挿入し、2 系統に分岐させます:

[Router]
  ├─ Branch A: Slack > Create a Message
  │    Channel: #反響-受信
  │    Text: "🏠 新規問合せ
  │           顧客: ${顧客名} (${電話})
  │           物件: ${物件ID} ${物件名}
  │           ソース: ${ソース}
  │           希望: ${希望条件}
  │           [Sheets で見る](${シート URL})"
  │
  └─ Branch B: LINE Messaging API > Push Message (担当者個別 LINE)
       To: ${担当者の LINE userId}
       Text: 上記と同様の内容

LINE への通知は LINE 公式アカウント (Messaging API) を使う想定です。なお LINE Notify は 2025 年 3 月 31 日をもって提供終了済のため、本記事では Messaging API 利用を前提とします (公式: LINE Developers)。

Step 5: シナリオ #2 — アポ取得 → Google Calendar 自動登録 (25 分)

顧客が自動返信メール内の予約フォーム (TimeRex / Spir / Calendly 等) で内見希望日時を選択 → Webhook が Make.com を起動 → Google Calendar に予定登録 → 顧客と担当者にメール通知、というシナリオ:

[Trigger]
  Webhooks > Custom webhook
    予約フォーム側で Webhook URL を設定

[Module 2]
  Google Sheets > Search rows
    顧客メールアドレスから既存行を検索 (シナリオ #1 で登録済の行)

[Module 3]
  Google Sheets > Update a row
    ステータス: アポ取得 / 次のアクション: 内見

[Module 4]
  Google Calendar > Create an event
    Calendar: 担当者カレンダー
    Title: ${顧客名} ${物件名} 内見
    Start / End: 予約フォームから受け取った日時

[Module 5]
  Gmail > Send an email
    顧客に「内見予約確定」メール (住所、Google Maps、担当者連絡先)

[Module 6]
  Slack > Create a Message
    "✅ アポ取得: ${顧客名} ${物件名} ${日時}"

Step 6: シナリオ #3 — 内見前日リマインダー (15 分)

[Trigger]
  Schedule > Every day at 18:00

[Module 2]
  Google Sheets > Search rows
    フィルタ: ステータス = アポ取得 AND 内見日 = 翌日

[Module 3]
  Iterator (検索結果を 1 件ずつ処理)

[Module 4]
  Gmail > Send an email
    顧客にリマインドメール

[Module 5]
  Slack > Create a Message
    担当者に「明日 ${時刻} ${顧客名} 内見」通知

Step 7: シナリオ #4 — 内見後フォロー & 反応薄追客 (15 分)

内見当日の夜にお礼メール、3 日後に感想を伺うメール、30 日経過しても進展のない案件を担当者に Slack で通知する 3 段構成:

[Trigger]
  Schedule > Every day at 19:00

[Module 2-A]
  内見当日の案件: ステータス → 内見済 + お礼メール送信

[Module 2-B]
  内見から 3 日経過 + 進展なし: 感想伺いメール送信

[Module 2-C]
  最終接触から 30 日経過 + 失注/成約以外: 担当者に Slack 通知
   "⏰ 田中様 (○○マンション) 最終接触 30 日経過"

編集部によるシミュレーション (期待効果の試算)

以下は 編集部による試算 です。実際の効果は事務所の物件構成 (賃貸 / 売買比率)・担当者経験・地域市況により変動します。 業界知見: 不動産業界では「初回返信スピードが成約率に直結」する特性が複数の業界レポートで指摘されています (全日ラビー: 反響成約率を向上させる方法)。

前提: 担当者 3 名、月問合せ 200 件 (SUUMO/HOME’S/at home 経由)、平均仲介手数料 ¥150,000、現状成約率 10% (業界平均近辺) と想定:

費用感の整理:

• 月コスト: Make.com Core $9 + Google Workspace ¥850 = 約 ¥2,250
• 削減: 月 10 時間の事務作業 (時給換算 ¥2,000 で月 ¥20,000)
• 機会損失防止: 取りこぼし 5 件削減 × 成約率 10% × 仲介手数料 ¥150,000 = 期待値 ¥75,000/月

実数値は事業者の規模・運用次第ですが、月 1 件の取りこぼし防止だけでも初期コストを 60 倍以上回収する構造です。

失敗パターン

注意点 (法務・規約面)

• 個人情報保護法: 顧客の連絡先・希望条件は個人情報。Make.com は EU/US データセンター運用のため、利用規約・プライバシーポリシー上で「外部サービス利用」を明記してください
• 宅建業法: 自動返信メールでも「免許番号・商号・代表者名」の表示義務 (省令第 15 条等) を満たすテンプレを用意
• 電気通信事業法 (特商法): 営業メールには配信停止導線が必要
• SUUMO/HOME’S/at home の利用規約: 各ポータルからの問合せメールを自動転送・解析することについて、各社の加盟店契約・規約に抵触しないか確認してください (一般的な反響対応用途は問題ない範囲ですが、契約条件は事業者ごとに異なります)
• LINE 公式アカウント: Messaging API 経由の Push Message は月内通数制限 (フリープラン 200 通) に注意

トラブルシューティング

Q: シナリオが Make.com のクレジット上限を消費しすぎる

A: ダッシュボードで「Scenario history」を確認し、不要な検索ループや無駄な Iterator を削減。Watch Emails の「Maximum」を 10 → 5 に絞るのも有効。

Q: Slack / LINE 通知が遅延する

A: Make.com は基本的にトリガーから数秒〜十数秒で実行されます。長時間遅延する場合はトリガーが「Immediately」ではなく「Schedule (15 分間隔)」になっている可能性。Free プランは Immediately が一部制限される場合があるため、Core 以上にアップグレードを検討。

Q: パースに失敗するメールが多い

A: ポータル毎に正規表現を分けず、1 シナリオで Router 分岐させると保守が大変。ポータル別にシナリオを分け (SUUMO 用 / HOME’S 用 / at home 用)、各々を独立メンテにすると安定します。

まとめ

不動産仲介の反響対応は、月 ¥2,250 程度の投資で 24 時間 365 日の即時返信体制に変えられます。Make.com の特徴 (視覚的シナリオ・オペレーション課金・豊富な統合) を活かせば、5 名規模の事務所でも 2 時間で初期構築が可能です。

最大の効果は「夜間 22 時の問合せに 22 時 0 分 10 秒で自動返信できる」こと。これだけで競合との差別化が成立し、月数件の取りこぼし防止 = 数十万円の機会損失防止につながります。

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出典・参考情報

• Make.com 公式サイト
• Make.com Pricing 公式
• Make.com Credits (旧 Operations) ヘルプ
• Make.com シナリオスケジューリング 公式ヘルプ
• Make.com Integrations 一覧
• LINE Developers (Messaging API)
• LINE Notify サービス終了 公式告知
• SUUMO 公式
• LIFULL HOME’S Business 仲介・管理向け情報
• 全日ラビー: 不動産業界で反響成約率を向上させる方法

Mira ／ AI経営ラボ 編集長

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